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多地对工业用地实行改革 弹性年期出让

2018年01月14日 08:30    来源:澎湃新闻网    作者:澎湃新闻网
核心提示:1月12日,据北京晨报报道,北京市政府办公厅印发的《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》(以下简称《意见》)中提到,北京将在19个重点区域中启动“弹性年期出让土地和土地年租制”,除了极特殊情况,土地流转年限缩短到20年以内。

据澎湃新闻记者不完全统计,目前已有包括上海市、广州市、山东省临沂市和济南市以及四川省成都市等多个城市出台类似工业用地弹性出让制度的相关文件,文件明确提出工业用地弹性出让年限一般不超过20年。

北京:实行弹性年期出让,出让年限最长为20年

《北京青年报》援引北京市规划国土委对该文件的解读表示,该《意见》将率先在国务院和市政府批准设立的3个开发区、16个产业园区(以下统称园区)试点。在试点时,各园区将坚持规划引领,节约集约的原则,同时实行全生命周期管理,完善产业项目准入和退出机制,推行企业投资项目承诺制,健全并实施动态监管和定期评估制度,严防投机炒卖房屋和土地。

这19个园区包括,国务院批准设立的开发区:北京经济技术开发区、中关村国家自主创新示范区、北京天竺综合保税区;市政府批准设立的开发区:北京石龙经济开发区、北京良乡经济开发区、北京房山工业园区、北京通州经济开发区、北京永乐经济开发区、北京临空经济核心区、北京顺义科技创新产业功能区、北京昌平小汤山工业园区、北京采育经济开发区、北京大兴经济开发区、北京兴谷经济开发区、北京马坊工业园区、北京雁栖经济开发区、北京密云经济开发区、北京延庆经济开发区和北京八达岭经济开发区。

在土地的利用方式上,《意见》明确了园区向入园的高精尖企业提供土地的3种土地利用方式,在经市、区政府授权的前提下:一是园区可依法使用园区产业用地,向入园企业出租,但不得转让;二是园区可以建设并持有产业用房及其各项配套服务用房,出租给入园企业,但不得整体或分割销售,不得转让公司股权;三是园区与入园企业可采取共有建设用地使用权方式使用土地。

《意见》中指出,入园企业向园区开发企业租赁产业用地的,土地租金实行年租制。

在土地的利用方式上,《意见》明确了园区向入园企业提供三种土地利用方式,一是园区向入园企业出租土地,土地租金可以选择实行年租制,二是园区出租产业用房及各项配套服务用房给入园企业,三是园区与入园企业可采取共有建设用地使用权方式使用土地。

相关负责人表示,这是在土地成本固定的前提下,用统筹平衡开发成本、出让土地和出租房屋并举等多种形式来降低入园企业自身的土地成本,为高精尖产业提供更有力的保障。

此外,《意见》规定,入园企业申请以出让方式取得园区产业用地,实行弹性年期出让,出让年限最长为20年。入园企业通过租赁方式取得园区产业用地,土地租赁最长期限不超过15年。根据园区规划,入园企业可在承租土地上依法建设生产经营设施,租赁期内该设施属投资企业所有。

多地出台对工业用地实行弹性年期出让意见

据某报不完全统计,近年来,已有包括临沂、济南、成都、广州和上海出台过工业用地弹性出让制度的相关文件,文件明确提出工业用地弹性出让年限一般不超过20年。

2013年,山东省临沂市人民政府出台《关于对工业用地实行弹性年期出让的意见》,内容指出,工业用地出让的弹性年期最高不超过20 年,同时各县区、开发区可以根据当地实际情况,在不超过20年的条件下,确定各自最高出让年期。工业用地采取弹性年期出让时,出让价格不得低于供地成本,不得低于《全国工业用地出让最低价标准》相应年期的价格。年期修正应符合《城镇土地估价规程》规定,还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率。

据《解放日报》报道,上海从2014年年底就开始实行的工业用地弹性出让年期。土地管理法中明确土地出让年期不超过50年,现在上海明确一般工业用地或者产业用地出让年期为20年。这一方面是用土地资源紧缺倒逼产业转型。另一方面是降低初始创业的成本。据上海市规划和国土资源管理局副局长岑福康介绍,在土地出让合同当中可以明确续期条件,继续有生产、继续有产值、继续有利润、继续有制造能力的条件下可继续让企业用这块地,同时续期价格现在就可以约定好,可以按现在的价格20年之后续期。

2015年,山东省济南市出台《济南市工业用地弹性年期出让实施办法(试行)》,明确提出“工业用地弹性年期确定为20年”。

2017年7月,四川省成都市正式出台《关于创新要素供给培育产业生态提升国家中心 城市能级土地政策措施的实施细则》,提出了针对不同行业、不同类型工业项目特点,推行弹性年期出让、租赁、使用标准厂房等多种用地方式。其中,分类采取弹性年期出让、租赁、先租后让等多种供地方式,弹性年期出让一般不超过20年,租赁年限一般不超过10年,到期后可续期出让或租赁。

2017年8月,广东省广州市人民政府出台《广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法》,规定工业用地使用权先租后让的租赁年限不得超过10年,与后续出让年期总和不得超过20年。弹性年期出让的土地使用权出让年限不得超过20年,具体年限由相关区根据项目所属产业、企业自身实力等情况确定。

此外,江苏省苏州市和浙江省舟山市规定,工业用地弹性出让年期一般不超过30年。

2017年1月,江苏省苏州市出台《苏州市工业用地弹性年期出让实施意见》,文件明确规定,2017年2月1日起,苏州市行政区域内新供应的工业用地可以采用弹性年期出让或者“先租后让”的方式供地。其中,弹性出让年期以5年为单位,合理设定10年、15年、20年等出让年限,一般不超过30年;“先租后让”的租赁期一般不超过5年。

点评:2017年3月,浙江省舟山市国土资源局提出,拟在定海工业园区、粮油产业园区、国家远洋渔业基地三大产业平台率先推行弹性出让,并确定三种供地方式。“弹性年期出让”供地方式,即根据产业发展周期、用地单位经营水平及有关产业政策合理确定出让年期,最高不超过30年。


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