安徽一城市征迁计划曝光！住建部发文 又堵了楼市一条路！

速看!合肥各区城市更新改造计划曝光?

近日，合肥各区十四五规划曝光，与此同时，各区域城市更新改造计划曝光!

蜀山区：

积极推动土地征收成片开发，着力推进蜀山经济开发区(新区)片区、运河新城片区、高铁新城片区土地征收成片开发，保障集中建设区范围内基础设施、公共服务设施以及其他公益性用地的比例不低于40%。强化与周边区域联动建设，促进优势互补、发展共赢。

而具体到蜀山区城中村改造，一是政务区的十八岗、二是蜀山区的大铺头，这两大片区备受关注。

据了解，十八岗老旧小区暂无征迁计划。

作为井岗镇的“头号工程”，大铺头片区征迁改造今年启动，根据工作计划，二季度完成前期工作、三季度启动搬迁、年底前大头落地。

据蜀山区人民政府(政府办公室)消息，大铺头片区位于长江西路以北、井岗路以南、山湖路以东、科学岛路以西，占地范围约510亩。目前已完成摸底丈量登记工作，涉及蜀山社居委范小店、中心队、下公岗3个村民组，企事业单位20多家。大铺头片区已列入蜀山区大建设项目调度计划，具体实施方案、改造范围暂未确定。

在开发方面，今年3月份，有消息称，万达、龙湖、宋都对接过大铺头片区旧城旧村改造项目事宜。

庐阳区：

据庐阳十四五规划发布，积极推动土地征收成片开发。

着力推进三十岗乡集镇片区、大科学装置拓展区一期启动区片区、大杨镇创新产业园片区、龙王片区、桃花店片区、老五里片区、望城片区、庐阳经开区片区土地征收成片开发，保障集中建设区范围内基础设施、公共服务设施及其他公益性用地的比例不低于40%，切实维护被征地农民的合法权益。为城市建设储存后备土地资源，实现土地综合开发、高效利用。

在现代商贸业发展重点工程项目上，规划提及谋划实施三孝口建工集团地块建设。

瑶海区：

依据瑶海区十四五规划，主要围绕旧城改造、城市品质更新、棚户区与城中村拆迁这三大方面。

在旧城改造方面，逐步完成东部新中心范围内大兴镇、城东街道、红光街道旧城改造工作，建成一批复建点，改善人居环境。

在城市品质更新方面，突出建设电机厂片区、王岗片区和郎溪路片区。

另外，加快棚户区与城中村拆迁改造步伐。众所周知，瑶海作为合肥昔日的工业基地，发展至今，棚户区与城中村众多，十分影响市容，拆迁改造声也非常大。

包河区：

依据包河十四五规划，城市征迁改造主片区为十五里河片区、淝河片区、骆岗生态公园、义城老街、丙子老街等。另外也提到了周谷堆片区改造。

不过，7月份，有市民咨询老周谷堆的拆迁事宜，官方回复暂时无法明确，看来还需要时间。

网友：合肥市一环旁最 大的城中村，老周谷堆市场及周围的城中村整体的脏乱差尤其是一环到周谷堆路的南淝河路的交通拥堵更是苦不堪言，在周边的居民仿佛置身于三四线城市的小县城，先拆市场后拆村庄喊了好几年了，所以期待政府领导给个准确的答复什么时候拆?现在进展如何了?能拆掉吗?真的要拖10年吗?拆后是怎么规划的呢?盼佳音。

包河区人民政府(政府办公室)回复：经同安街道核实，目前该片区正在进行土地报批和控规编制编制，何时启动拆迁、拆后规划问题无法明确。

住建部出手!城市更新不能大拆大建

值得注意的是，8月10日下午，住建部在官网公布了一则《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》，对城市更新进行了重要规范。

《征求意见稿》的主要内容包括三个方面：

1、严格控制大规模拆除、增建、搬迁;

2、确保住房租赁市场供需平稳，住房租金年度涨幅不超过5%;

3、保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、延续城市特色风貌等。

一提到“城市更新”，人们往往先联想到拆除重建。

因为“拆除重建”，简单而粗暴，可以很快改变老城区的面貌，提升房价，带来丰厚的税收，无论是原住民、新迁入者，还是开发商，容易实现“多方共赢”。

事实上，拆除重建的负面作用其实也非常大，但往往被忽略了。

它的负面作用主要体现在：

1、更新区域的容积率大幅提高，人口密度大增，交通压力显现，防灾、防流行病的能力出现下降，城市变得更加脆弱;

2、老城区的历史被割断，很多历史风貌建筑被拆掉，原住民被迁走，文化传统被破坏;

3、房价被迅速提升。通常情况下，旧改成为房价的重要发动机，因拆迁导致的被动住房需求爆发、炒作“规划概念”等引发房价上涨;

4、拆除重建，让很多老小区、老城区、城中村的“天然廉租房”功能丧失，部分人群生活成本提高。

于是在探索城市更新的路径上，住建部准备为城市更新划上底线。

又一条房企圈地之路被堵?“拆二代”会消失吗

值得注意的是，虽然该文件只是征求意见稿，但文件中的内容和方向已经非常清晰，内容重点如下：

严格控制大规模拆除。除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

严格控制大规模增建。除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增建设规模，不突破老城区原有密度强度，不增加资源环境承载压力。严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元(片区)或项目内拆建比不宜大于2。

严格控制大规模搬迁。不大规模、强制性搬迁居民，改变社会人口结构，割断人、地和文化的关系。要尊重居民安置意愿，鼓励以就地安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，更新单元(片区)或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

确保住房租赁市场供需平稳。不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难。同步做好中低价位、中小户型长期租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，住房租金年度涨幅不超过5%。

对此，易居中国研究院副院长杨红旭微博表示：

国家新政，不能大拆大建。目的是，防范该区域底层群体的租赁房源快退消失。这么一来，搞旧改、城中村改造的开发商，周期拉长，成本增加，头大了...

此外，第 一财经点评道：

“拆除面积最多20%”、“拆建比不宜大于2”意味着旧改告别了急风暴雨般的大拆大建，走向和风细雨般的城市更新。

告别大拆大建后，因拆迁导致的被动式住房需爆棚，以及规划概念和表面繁荣炒作导致的房价租金上涨动力，也被间接削弱了。

新的更新模式下，区域开发转向区域运营后，公共服务短板全面补上，旧区避免了衰败，住房功能配套更加齐全，存量住房供应的有效性提升，并成为历史文化烙印深厚、功能复合的新区域，这也是未来住房供给测改革的重要部分。

旧改被严格限制，房企圈地被堵，是不是意味着，以后开发商只有土拍这一个选择?

另一方面，老城区不允许大拆大建，未来城市建设是否会向郊区转移?

一大批人的“拆二代”梦想，是否会破灭?