《民法典》实施 带你了解有关“房子”的新规

很多人都知道，自今年元旦起《民法典》正式生效施行，它对婚姻、不动产等方面，都进行了相应的规定。但面对专业的法律条文，很多市民都懵懂不解。近日，记者联系了市不动产登记中心，详细了解了《民法典》中涉及不动产方面的具体改变。

抵押的财产也可转让

市不动产登记中心工作人员介绍，《民法典》对部分不动产登记作出了重要的修改和新增，比如说抵押登记、预告登记和居住权登记等。

“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押权不受影响。同时，承认抵押权的物权追及力。”中心工作人员介绍，《民法典》中“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”的规定，让很多抵押权人在《民法典》实施前，就开始“操心”，也有很多市民朋友打电话前来咨询。

工作人员表示，实际上《民法典》第四百零六条的规定有两方面含义。首先，明确了抵押人自由转让抵押财产，除非当事人另有约定。同时明确了抵押权的追及效力，即抵押财产转让的，抵押权不受影响。

举例来说，普通老百姓在购买二手房屋进行过户时，如该房屋设定了抵押权，原先是要先将房屋上的银行抵押注销后才可以进行过户。在《民法典》实施之后，即使设有抵押权的房产，也可以根据户主的意愿进行过户，不需要抵押权人同意，只要抵押人履行了通知义务。但如果该房屋在办理抵押登记时，已对房屋处置有明确的约定，应按其约定办理。

通俗来说，如果银行等机构不同意抵押人擅自转让抵押财产，也要在签订抵押合同时予以明确，避免风险。

记者了解到，目前我市的实际情况，各商业银行的抵押合同中有对房屋处置约定的，不动产登记机构在对抵押期间的房地产办理转移登记时，会按相关合同约定处理。市不动产登记中心提醒广大市民，在办理民间借贷涉及的房地产抵押时，双方最好对拟抵押的房地产处置条件有明确的约定，以保护自身的权益。

买房可以先“预告登记”

如今，在房地产预售交易的模式下，房产买卖需要购房者先付款，等房子建成后再交付，正常的话要等上几年，期间难免会发生各种意外情况，比如开发商将已售房屋再次出售或抵押等等。遇到开发商违约，购房者的维权之路往往也不是一帆风顺的。

《民法典》中确立了“预告登记”制度，可以保障普通人在这一块不“踩雷”。买房人可以就尚未建成的预售商品住房向不动产登记中心申请预告登记。进行预告登记后，未经预告登记权利人(购房者)同意，开发商单方处置该不动产的，不发生物权效力。

也就是说，即使开发商将该房屋再次出售或抵押，将来诉诸法院，预告登记权利人(买房人)的物权也会优先得到支持。

记者从市不动产登记中心了解到，目前预告登记是不收取任何费用的。

遗产继承范围增大

《民法典》施行前，在一般的情况下，公证遗嘱具有最优的效力。但新法实施后，公证遗嘱与其他遗嘱相比，不再具有优先效力了。

同时，《民法典》实施后，在房产继承方面也有了不小的改变。“依据《民法典》第一千一百二十八条规定，被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的直系晚辈血亲代位继承;被继承人的兄弟姐妹先于被继承人死亡的，由被继承人的兄弟姐妹的子女代位继承。”

举例来说，老王终身未婚，也未生育子女，父母均已去世，只有一个亲弟弟小王，但小王也不幸去世，最后小王应得的遗产由小王的子女代位继承。

再比如，老王留下了23万元的遗产，由于独生子小亮已失踪多年，家里的兄弟姐妹已先于老王去世，在没有第一顺序、第二顺序继承人的情况下，他的兄弟姐妹的子女也可以继承这份遗产。

就是说被继承人的兄弟姐妹的子女也具有代位继承权，相当于增大了继承的范围，避免了最后遗产无人可以继承。

新增“居住权”

《民法典》中还增加了“居住权”。

举例来说，老王有一个邻居小李，对老王照顾有加。生病住院的时候，也都是邻居小李照顾他。老王为了感激小李的照顾，于是给小李在自己名下的房屋设立了居住权。

虽然这套房子的产权还在老王的名下，房子依然可以买卖，但是居住权不能转让。即使老王把这套房子卖掉，也不影响小李继续住在这套房子里。

目前《民法典》对居住权有了规定，但具体的操作规范还在制订中，目前我市还没有办理过居住权登记。如果有打算买二手房的市民，要了解清楚想买的房屋有没有设立居住权，相关内容最好在房屋买卖合同上约定。